Стерпится — слюбится. Застройщики начали работать по ненавистным новым правилам

В петербургских банках открыты специальные счета, где будут хранить деньги дольщиков до завершения строительства дома. Стадия отрицания прошла — застройщики делают первые шаги в переформатированном мире.

Анна Белкина/Интерпресс

Поправки в 214-ФЗ, обязавшие хранить деньги дольщиков на эскроу-счетах до завершения строительства, добавили хлопот банкам, застройщикам и их юристам. Представители строительного рынка хотят послаблений, грозят подорожанием «квадрата» и даже срывом программы Путина по ежегодному строительству 120 миллионов кв. м жилья к 2024 году. Банки более сдержанны в оценках, хотя тоже получили дополнительную нагрузку.

Первым застройщиком в городе, начавшим работу по новому формату, стал «Главстрой – Санкт-Петербург». Разрешение на строительство домов 21-го квартала в ЖК «Северная долина» получено в сентябре. Как пояснила директор по продажам «Главстрой – Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая, все осложняется отсутствием опыта у участников рынка. В целом в компании рассчитывают вывести в продажу новые корпуса и уже тогда подводить какие-то итоги.

«Стоимость квадратного метра станет неуклонно расти, – говорит директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп» Виталий Виноградов. – Во-первых, по разным прогнозам, 25 – 30% застройщиков будут вынуждены уйти с рынка, значит, предложения станет меньше, а цены выше. Второй фактор, играющий на повышение, – рост затрат застройщика. Ему придется либо взять кредит, либо строить на свои, но при этом все равно платить банку, хоть и меньше. И третье – продавать на этапе строительства для большинства застройщиков станет невыгодно. Если дом строится на заемные средства, то экономически целесообразнее сначала достроить его до конца, а потом продавать квартиры по гораздо более высокой цене, чтобы отбить затраты на кредит».

По его словам, крупные застройщики готовы строить даже больше, чем сейчас, ресурсы для этого есть. Но будет ли это обеспечено спросом при возросших ценах на квартиры и хватит ли у банков денег, чтобы его профинансировать? – это вопросы без ответов.

«Ужесточение законодательства, влекущее рост затрат застройщиков, и стратегия наращивания объемов застройки в текущих условиях – задачи разнонаправленные, – считает начальник отдела маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова. – Рынок пойдет по пути сжатия и монополизации, что обусловлено двумя причинами: во-первых, небольшие застройщики неинтересны банкам в плане сотрудничества, во-вторых, крупные застройщики не будут увеличивать объемы строительства, не понимая точно своих дополнительных затрат».
 
«С учетом сроков реализации проектов в 2,5 – 3 года и процентов, под которые привлекается финансирование строительства (6,5 – 8% прямых затрат в год), совокупные дополнительные затраты застройщиков могут составить 10 – 15% от вложений в проект, – говорит Екатерина Тейдер, руководитель направления девелопмента Becar Asset Management. – Механизм, конечно, призван защитить дольщиков, но, скорее всего, первые опытные процедуры не пройдут быстро, и потребуется время».

«С введением эскроу-счетов застройщик приобретает целый ряд проблем из-за роста процентной нагрузки по кредиту, так как теряет возможность управлять «телом» кредита, – пояснил заместитель генерального директора по экономике и финансам ГК «КВС» Артем Кириллов. – Это, в свою очередь, снижает рентабельность проекта, и застройщику ничего не останется, кроме как «перевыставить» эти затраты на покупателя, заложив их в цену. Первое время на рынке будет некий баланс, сдерживающий резкий рост цен, но он нарушится к 2020 – 2021 году, когда останутся только разрешения по новым правилам. Рост составит около 20%. Выходом может стать поправка к закону, позволяющая снимать деньги с эскроу-счетов по мере завершения определенных этапов строительства. Это даст возможность застройщику уменьшать тело кредита, управлять процентной нагрузкой».

Вопрос о поэтапной разморозке средств со счетов эскроу обсуждали на недавнем совещании у вице-премьера Мутко. Это вселило в застройщиков надежду на послабления, однако позже замглавы Минстроя опроверг данные о разработке такой поправки, ссылаясь на категоричную позицию Центробанка.

Помимо поэтапной разморозки застройщики хотят добиться следующих поправок в 214-ФЗ: снизить требования к опыту застройщика с 10 до 5 тыс. кв. м ранее возведенного жилья; предоставить возможность за месяц устранить отдельные нарушения без санкций в виде запрета на новые ДДУ; отсрочить вступление в силу новых правил 1 июля 2019 года.

«В законе размытые формулировки, это усложняет работу, – заявил директор правового департамента Setl Group Михаил Малюченко. – Иногда дорогой участок под строительство приходится покупать в рассрочку, а долей в проекте за него расплатиться уже нельзя. Процесс покупки земли усложняется. Все идет к тому, что на землю придется брать еще один кредит».

В новой версии закона действительно говорится о погашении кредита конкретно на строительство – это в списке разрешенных операций. Но в другой части закона говорится, что деньги дольщиков можно использовать при оплате договоров купли-продажи участков в рассрочку. Эта неточность волнует и банковское сообщество – его представители уже запросили пояснения у Минстроя и Центробанка.

Банки: «Все не так страшно. Но пояснения не помешают»

Президент Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович пояснил «Фонтанке», что застройщики преувеличивают свои проблемы.

«Я принципиально не согласен с прогнозами о подорожании квадратного метра, – пояснил он. – Это некоторое лукавство с их стороны, себестоимость никак не коррелирует с ценой жилья. Себестоимости стройки дома в центре и где-нибудь за КАД довольно близки друг другу, а цена квадрата получается совершенно разной. Главная проблема – это низкая капитализация, при которой все кредиты имеют высокие риски, это вынуждает банки требовать обеспечение в виде залогов. В целом не стоит думать, что 214-ФЗ – это панацея, жизнь показала, что долевка все равно несет риски. Кредитная форма долевого строительства есть и в других странах, но у нас может существовать только при условии ряда новых законов, которые полностью исключат возможность нецелевого использования кредитных средств. У нас таких законов пока нет.
По мнению Джиковича, для банков ничего сильно не изменится, особенно там, где уже созданы структуры по сопровождению сделок с застройщиками.

Банки спокойно реагируют и на другое «паническое» заявление строителей – о грядущем сокращении строительства в регионах. Якобы не все небольшие компании подойдут под критерии банков, и работать в регионах станет невозможно.

«Кредит у банков получают финансово устойчивые компании, предоставляющие необходимые документы и обеспечение по кредиту (земельный участок, залог прав требования на строящиеся объекты и др.), – пояснил старший вице-президент, управляющий Северо-Западным филиалом банка «Открытие» Михаил Иоффе. – Примеры экономически не обоснованных проектов, к сожалению, мы наблюдали – и в Москве, и в Санкт-Петербурге – и прекрасно помним, чем они заканчивались для дольщиков. Новый закон и бизнес-практика, которая возникнет после переходного периода в два-три года, позволят избежать таких жизненных драм. Но спрос на жилье в регионах по-прежнему будет, в том числе благодаря развитому рынку ипотечного кредитования. А значит, и застройщики продолжат там работать».

Пока каждый банк вживается в роль контролера-регулятора по-своему. В ВТБ, например, совместно с московской ГК ПИК разработали систему интеллектуального мониторинга, которая онлайн контролирует использование кредитных средств и ход проекта. Обмен информацией и документами по 214-ФЗ идет автоматически. Для покупателей квартир разработали отдельный сервис для оформления сделки. По словам представителей банка и девелопера, новый формат взаимодействия полностью исключает бумажный документооборот и в целом удешевляет весь процесс.

Если смотреть шире, все приспособления к новой роли – это все же дополнительные ресурсы банков, денежные, временные и кадровые.

«Для банковского сопровождения счетов застройщиков мы приняли ряд мер по увеличению персонала, его обучению и доработке программного обеспечения», – сообщили «Фонтанке» в Сбербанке.  

«В случае с эскроу-счетами банку нужно фондирование, но у него нет обеспечения, так как, пока объект не достроен, деньги на счету застройщику не принадлежат, – говорит заместитель начальника кредитного управления департамента отрасли строительного комплекса и недвижимости ПАО «Банк «Санкт-Петербург» Наталия Кадилина. – Еще одна проблема – кредитование под эскроу. Рано или поздно все войдут в эту реку, но в целом для банка это большие лимиты, расходы в плане нагрузки на капитал и резервирования. В целом пока банковское сообщество ждет от регулятора уточнений формата работы с застройщиками».

Для банков болезненно еще и то, что по закону средства на счетах эскроу не оплачиваются. То есть начисления процентов на деньги на этих счетах запрещены, банки не могут использовать их в своих операциях, и обеспечением по кредиту они тоже не могут быть.

Юристы и дольщики: «Деваться все равно некуда»

По словам главного аналитика ООО «ЦАФТ» (Центр аналитики и финансовых технологий) Антона Быкова, для дольщиков в новом порядке практически ничего не изменится. «Для банков основные проблемы связаны с тем, что новые механизмы не отработаны, а также с необходимостью кредитовать строительные компании, – пояснил Быков. – Хоть эскроу-счета в российском законодательстве с 2014 года, ранее услуга была почти не востребована. Кроме того, российские банки недолюбливают кредитование строителей, считая это весьма рискованным. Тем не менее застройщикам теперь придется брать деньги под процент у банков, а тем – их предоставлять. Ставки в этом случае будут ниже, но все равно кредитные средства – это издержки, которые заложат в стоимость жилья».

Что касается дольщиков, особых надежд на работу по эскроу-счетам они не возлагают. «Долевка не исчезнет, как и обманутые дольщики, – считает глава общероссийского движения граждан, пострадавших от недобросовестных застройщиков, «Сила в движении» Анна Криндач. – Обогатятся на этом лишь банки, а жилье подорожает, но при этом связанные с ДДУ риски все равно никуда не денутся».

По мнению некоторых участников процесса, самый эффективный способ обезопасить дольщиков – это вообще ликвидировать сам принцип долевого строительства. Если продавать квартиры в готовом доме, то вырастет конкуренция, а покупатель сможет сразу увидеть, что покупает. Ни тебе двойных продаж, ни потерянных денег. Вопрос в другом: где строителям взять такие средства и кто вообще в таком случае сможет купить там квартиру.

Анна Романова,

для «Фонтанки.ру»

© Фонтанка.Ру

Источник: fontanka.ru

Ещё новости

Вы можете оставить комментарий, или ссылку на Ваш сайт.

Оставить комментарий

Вы должны быть авторизованы, чтобы разместить комментарий.